Przedawnienie roszczeń z tytułu najmu: 3 lata czy 1 rok? Najważniejsze różnice

W sporach wynikających z umowy najmu kwestia przedawnienia często ma zasadnicze znaczenie. Wynajmujący może dochodzić zaległego czynszu, odszkodowania za uszkodzenie lokalu albo innych należności, natomiast najemca może żądać m.in. zwrotu nakładów czy nadpłaconego czynszu. Dla poszczególnych roszczeń ustawodawca przewidział jednak różne terminy przedawnienia.

Szczególne znaczenie ma art. 677 k.c., który dla określonych roszczeń związanych z zakończeniem najmu przewiduje zaledwie roczny termin przedawnienia. Nie oznacza to jednak, że wszystkie roszczenia wynikające z umowy najmu przedawniają się po roku.

1. Zaległy czynsz – co do zasady 3 lata

Roszczenie o zapłatę czynszu jest roszczeniem o świadczenie okresowe. Zgodnie z art. 118 k.c. "Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.".

2. Kiedy zamiast trzech lat obowiązuje tylko rok?

Od powyższej zasady istotny wyjątek przewiduje art. 677 k.c.

Przepis ten stanowi, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz oraz o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Przepis obejmuje zatem trzy podstawowe kategorie roszczeń:

• roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody dotyczącej przedmiotu najmu,

• roszczenia najemcy o zwrot nakładów,

• roszczenia najemcy o zwrot nadpłaconego czynszu.

Jest to regulacja szczególna względem ogólnych terminów przedawnienia. Nie można więc przyjąć, że skoro roszczenie wynika z umowy najmu, to zawsze przedawnia się po upływie trzech lat. W pierwszej kolejności należy ustalić charakter dochodzonego roszczenia.

3. Rok liczy się od zwrotu rzeczy, a nie od zakończenia umowy

W przypadku roszczeń objętych art. 677 k.c. szczególne znaczenie ma nie tylko długość terminu, ale również sposób ustalenia jego początku.

Ustawodawca nie posłużył się bowiem datą rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu. Termin rozpoczyna bieg od dnia zwrotu rzeczy.

Ma to istotne znaczenie w praktyce.

Samo wypowiedzenie umowy najmu nie musi oznaczać, że doszło do zwrotu lokalu. Jeżeli najemca nadal faktycznie włada lokalem, a wynajmujący nie uzyskał możliwości bezpośredniego władania rzeczą, nie można automatycznie przyjąć, że rozpoczął się termin z art. 677 k.c.

4. Co należy rozumieć przez „zwrot rzeczy”?

Pojęcie „zwrotu rzeczy” nie zostało zdefiniowane wprost w Kodeksie cywilnym. Jego znaczenie zostało jednak wyjaśnione w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Pojęcie „zwrot rzeczy,” poza jej wydaniem, obejmuje także stany faktyczne gwarantujące ochronę interesów wynajmującego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 1987 r. II CR10/87, niepubl.), „zwrot rzeczy” oznacza możność faktycznego odzyskania nad nią władztwa przez właściciela (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 1997 r.,I CKN 323/97, OSNC 1998/5/70, z dnia 21 stycznia 2004 r. IV CK 362/02, niepubl.,z dnia 24 października 2000 r. V CKN 131/00, niepubl., z dnia 18 marca 2008 r.,IV CSK 529/07, niepubl., wyrok z dnia 7 maja 2008 r., II CSK 12/08, OSNC-ZD2009/2/46) oraz ponowne znalezienie się rzeczy w posiadaniu właściciela, bezwzględu na to, w jaki sposób doszło do jej przemieszczenia (wyrok z dnia 26 marca1998 r., I CKN 590/97, OSNC1998/11/180). Wynika stąd, że dominujące jest zapatrywanie wskazujące na takie rozumienie sformułowania „zwrot rzeczy”, które odpowiada wydaniu rzeczy przez najemcę/ dzierżawcę lub objęcie jej przez wynajmującego/dzierżawcę we władanie i stanowisko to należy podzielić.

5. Co w sytuacji, gdy najemca nie wydał lokalu?

Problematyczne mogą być sytuacje, w których umowa najmu została rozwiązana, ale najemca nadal nie wydaje lokalu.

Zgodnie z art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem prawidłowego zużycia rzeczy.

W wyroku z 18 września 2014 r., sygn. V CSK 625/13, Sąd Najwyższy wskazał, że "Niezwrócenie przedmiotu najmu przez najemcę w umówionym terminie lub też po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia narusza przepis art. 675 § 1 k.c. i stanowi nienależyte wykonanie umowy. Taki stan stwarza obowiązek naprawienia wynikłej z niego szkody na podstawie art. 471 k.c. Zakres takiego odszkodowania określa przepis art. 361 § 2 k.c., a więc w zasadzie obejmuje ono straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, których nie osiągnął z powodu niezwrócenia lokalu we właściwym terminie.".

Jeżeli mają Państwo wątpliwości, czy roszczenie wynikające z umowy najmu uległo już przedawnieniu, warto ocenić tę kwestię przed podjęciem dalszych działań. W szczególności znaczenie może mieć rodzaj roszczenia, sposób zakończenia najmu oraz data wydania lokalu.

W przypadku pytań dotyczących przedawnienia roszczeń z umowy najmu lub sporu pomiędzy wynajmującym a najemcą zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.